Peter Vanmaldeghem (CEO en founder REALIS)  in interview met Patrick Luysterman (economisch journalist en voormalig redacteur bij De Tijd)

Laten we met de deur in huis vallen. Wie of wat is REALIS? 

“REALIS omschrijft zichzelf als private real estate investment advisors.”

Da’s een moeilijk woord. 

“Ja, een mond vol. Maar het laatste woord staat voor advisors: we leggen de nadruk op advies. Meer in het bijzonder vastgoedinvesteringsadvies. Het is onze missie om investeerders te helpen die een veilig, zorgeloos en rendabel rendement zoeken. Op maat van hun budget en profiel.”

Ben je een makelaar, een ontwikkelaar of een financierder? Alle drie of geen van de drie?

“Het gemeenschappelijke van die drie is min of meer REALIS. Omdat we langs de kant van de ontwikkelingszijde en de partners waarmee we samenwerken, adviseurs zijn om projecten te kneden zoals we ze vandaag op de markt kunnen aanbieden aan onze investeerders.

Anderzijds: langs de kant van onze bevriende investeerders zijn wij technisch gezien een makelaar die over de markt heen projecten zoekt en screent en die als makelaar tot bij de investeerders brengt, inclusief het advies.”

Investeren, daarmee bedoel je nieuwbouw? 

“Klopt. In ons geval spitsen wij ons bijna 100 procent toe op nieuwbouwprojecten of vernieuwbouwprojecten: een aantal niches binnen het residentiële vastgoed, dus woonvormen.

Daarvoor hebben we historisch ook gekozen. Voor REALIS is wonen een basisbehoefte, en voor investeerders is wonen in dat opzicht meestal het minst conjunctuurgevoelig.”

Maar doen jullie dan ook verhuur en herverkoop?

“In sommige gevallen doen we de verhuur, maar niet altijd." Het is de missie van REALIS om de klant-investeerder grotendeels te ontzorgen. Dat betekent dat wij gaan zorgen dat het goed loopt en dat er verhuurd wordt. Dat kan door REALIS zelf gebeuren, dat kan door bevriende partners die zorgen voor een zorgeloze, volledige en volautomatische exploitatie en verhuring.

Een voorbeeld: in niches zoals de zorgsector of studentenvastgoed moeten wij niet denken dat we het beter zouden kunnen dan zorgspecialisten die dagelijks dergelijke projecten beheren en verhuren.

Maar REALIS zorgt wel - in naam en voor rekening van onze investeerders - dat dat zeer goed in elkaar zit en zeer goed loopt. Wij verifiëren dat ook.”

Jullie zijn een kwarteeuw bezig. De roots liggen in Antwerpen, maar jullie zijn niet alleen daar actief. 

“De roots liggen eigenlijk in Brussel. Het verhaal is 24 jaar geleden begonnen met een verroest, kanariegeel werfcontainertje op de Reyerslaan in Brussel.

Daarna hebben we een kantoor gehuurd in Brussel, zijn we verder opgeschoven naar Mechelen en nu zitten we in Antwerpen. De reden: we wilden een locatie als nationale speler voor een nationale markt.”

Want die Vlaamse markt is wel belangrijk.

“Ja, maar REALIS heeft in de loop van vorig jaar ook voet aan de grond gezet in Wallonië. Dus ons investeringscliënteel bevindt zich in heel België. Om projecten aan te bieden in verschillende niches, ook verspreid over heel België, om op maat en volgens het budget van de klant zijn portfolio te kunnen vervolledigen.”

Je spreekt over budget. Zitten jullie op de markt van betaalbaar wonen of het luxueuze segment?

“Een interessante vraag, want daar zijn soms misvattingen over. ”

Want wat is betaalbaar?

“Ja. Wat is betaalbaar? Eigenlijk is dat niet de keuze waarmee wij bezig zijn. Wij gaan meer kijken naar welke vraag er bestaat op de markt, naar welke huurpanden, en welk aanbod wij daaraan kunnen koppelen om twee doelgroepen bij elkaar te brengen.

Er is een enorme huurshift aan de gang. Dus veel gezinnen - vaak jongere - kunnen moeilijker kopen. Door strengere normering bij de bank en minder spaarcenten, toch bij de jongere generaties. En men doorloopt vaker meer stappen vooraleer men aan de eigen eerste woning of appartement toe komt.

Daarentegen is er veel kapitaal op alle spaarrekeningen, zijn investeerders op zoek naar een goed rendement en kunnen wij op die manier de twee doelgroepen samenbrengen. Waar zit de grootste vraag qua huurpanden? Waar is er vraag naar? Die zit in verschillende generaties. 

Er is vraag naar studentenvastgoed, naar gemiddeld woonvastgoed, en appartementen en woningen. Er is noodzaak aan zorgvastgoed. En wij proberen die huurvraag in te vullen door de juiste producten te ontwikkelen. Het kapitaal van onze investeerders maakt dat mogelijk.”

 

Investeren is al mogelijk vanaf 50.000 euro

 

Je bent een kwarteeuw bezig. Hoeveel mensen hebben al gebruikgemaakt van jullie aanbod?

“REALIS heeft tussen de 250, 300 à 500 units per jaar geplaatst. Neem gemiddeld 400 aan een gemiddelde waarde van bijvoorbeeld 225.000 euro per investeringsunit. Dan geraak je wel aan anderhalf tot twee miljard euro.

Maar voor ons is ook de kleinere investeerder van belang. Van de studentenflat tot het grote pakket, een verdieping of een gebouw: alle investeerders en huurders zijn voor REALIS even belangrijk.” 

Jullie hanteren het principe van de verhuurbare investeringsunits. Wat bedoel je daarmee?

“Verhuurbare investeringsunits zijn units die zich in verschillende niches situeren: van een klassiek appartement over een studentenflat, een zorgflat of business and travel city flats. Met budgetten die vandaag liggen tussen 100 à 175.000 euro tot ongeveer het dubbele, naargelang van de niche waarin men zich bevindt. En die ticketwaarde is dan al dan niet financierbaar naargelang van de formule waarin de unit zich bevindt.”

Wat is de ticketwaarde voor een studentenhuisvesting?

“Een ticketwaarde voor een studentenhuisvesting - een studentenflat - bevindt zich vandaag gemiddeld tussen de 175 en 225.000 euro. Natuurlijk sterk afhankelijk van het concept, de grootte, de ligging …”

 

Bekijk onze studentenvastgoedprojecten

 

En een appartement met twee slaapkamers?

“Een appartement met twee slaapkamers is ook heel sterk projectgebonden. Er zijn zeer grote verschillen tussen Antwerpen, Brussel of Leuven. 

Maar reken dat je ook daar gauw zit tussen 200-225.000 aan de bodemkant tot 300-350.000. Plus schrijfkosten. Dat is een meer klassiek product dat nog vrij makkelijk financierbaar blijft, waardoor je eigenlijk met eigen middelen - tussen 50.000, 75.000 en 100.000 euro - wel al kan beginnen aan dergelijke investeringen.”

Mensen kopen hetzij om er zelf in te wonen, hetzij om te verhuren - heel vaak zelfs. Wat is de kans dat zij het kunnen verhuren?

“Wij mikken op een verhuurkans van 100 procent. In realiteit moet je bij onze producten en formules uitgaan van bezettingsgraden van 95 tot 98 procent.

Dat gemiddelde wordt ook best wel ingerekend in de manier waarop wij de rendementen all-in presenteren. Dat in rekening nemen wordt niet vergeten. Maar REALIS mikt uitsluitend op vraagmarkten, waar de vraag groot genoeg is om ofwel onze klant-investeerder te kunnen geruststellen dat de verhuring heel vlot zal verlopen. Ofwel daar bovenop, zelfs in de meeste van de gevallen, kunnen wij verhuurgaranties bieden - omdat we net op dergelijke concepten en markten hebben gemikt - dat we het gewoon kunnen waarborgen.

Met andere woorden: je vraag of het verhuurd zal zijn en vlot loopt, valt weg. Je unit verhuurd of niet: de centen en het rendement zullen op jouw rekening komen en verder is dat de zorg van de verhuurder en de beheerder van het project.”

Je zegt iets heel fundamenteels: het rendement. Huurrendement, meerwaarde en netto-rendement worden vaak door elkaar gehaald.

“Klopt, ja. Het is inderdaad interessant om dat onderscheid eens te stellen. Het wordt al te graag op een hoopje gegooid en dan wordt er wat gegoocheld met cijfers. Maar dat vinden wij wel belangrijk, net zoals onze volwassen en doorgewinterde investeerders. 

Huurrendement kan vast zijn, gewaarborgd of minder gewaarborgd en variabel. Wij merken dat er bij onze investeerders vandaag een grote drang is naar ontzorging en een vorm van zekerheid. Dus men gaat liever kiezen voor een gemiddeld huurrendement van 2,7 tot 3 procent netto.

En men heeft de zekerheid dat het langlopend betaald zal worden. Liever dan te mikken op wat meer exotische rendementen die richting 3,5 % bijvoorbeeld gaan, maar dan ook zelden kunnen worden gewaarborgd.

Dat is wat de huurinkomsten betreft. Over de meerwaarde: daar is voorzichtig mee te zijn. REALIS besteedt wel heel veel zorg aan het fijn selecteren en screenen van projecten, ook wat de ligging betreft.

Dat betekent dat de gemiddelde kans op meerwaarde op korte tot langere termijn groter wordt, maar we drukken dat zeer voorzichtig uit. Want je kan nooit de garantie geven.”

Meerwaarde is op het moment dat je het hebt gerealiseerd.

“Juist. En die taal hanteert REALIS ook realistisch. Je moet er op voorhand niet op rekenen.

Anderzijds is het wel één van de goeie redenen voor een investeerder om het te doen. Laat hij zich goed adviseren en kiest hij weloverwogen voor een bepaald product en een bepaalde locatie? Dan is de kans niet gering dat je een mooi tot zelfs een zeer mooi meerwaarderendement kan krijgen. Maar het is altijd veilig om daar bijzonder weinig op te rekenen. En zo weerspiegelen wij het ook in de rendementssamenstelling.”

Jullie hebben een zekere reputatie op het vlak van innovatie naar het type van woningen toe. Kan je daar iets meer over vertellen? Jullie historische trackrecord?

“Ja, daar hebben we inderdaad ondertussen wat achter de kiezen. Het verhaal is begonnen met het plaatsen van residentieel vastgoed - met een grote klemtoon op investeringsvastgoed. Dus zo geschikt mogelijk om te verhuren.

Vanaf daar zijn wij altijd maar op zoek gegaan naar meer efficiëntie, meer verhuurkans, meer ontzorging en meer zekerheid dat het verhuurd kon worden.

En die zoektocht heeft ons gebracht naar andere niches zoals zorgvastgoed en studentenvastgoed. Voor zorgvastgoed waren wij de eersten.

Ik herinner me het project Pléiades in Woluwe. Dat was destijds zelfs nog een rusthuis, het heette zelfs nog geen assistentiewoningen, laat staan de nieuwste vormen waar we vandaag voor staan.

We zijn erin geslaagd om daar een investeringsproduct van te maken met twee voordelen. De ticketwaarde per kamer was niet te hoog en dus behapbaar voor investeerders.

Tegelijkertijd konden we sterke deals maken met exploitanten die een heel grote vraag hadden naar dat product en op lange termijn huurinkomsten konden garanderen.

En tot vandaag zijn onze klanten, in die niche althans, van het eerste uur nog steeds klant in die projecten.”

Wat met studentenhuisvesting?

“Studentenhuisvesting is er op een gelijkaardige manier gekomen. Daar hebben we ook aan de wieg mogen staan van die niche om er een soort all-in investeringsproduct van te maken, in samenwerking met de juiste ontwikkelaars en grote verhuurpartijen die uitsluitend daarop focussen. Als gevolg daarvan kunnen we ook de eerste en de belangrijkste drie à vijf jaar huur garanderen, waardoor de investeerder verregaand ontzorgd wordt en zekerheid krijgt.”

Daar is het huurrendement hoger? 

“Nee, vandaag niet meer. Er is een periode geweest dat dat inderdaad hoger was, maar de prijzen van studentenvastgoed zijn best wel pittig toegenomen.”

De prijzen ook.

“Het blijft een goeie investering maar het is een kwestie van studie, zorgvuldige selectie en ligging om te weten dat vraag en aanbod kloppen met elkaar.

Dan kan je nog steeds een rendement bereiken van ongeveer 2,75 à 3 procent netto op studentenvastgoed.”

In welke steden zijn jullie vooral actief voor studentenhuisvesting?

“Voor studentenhuisvesting hebben wij ongeveer alle studentensteden aangedaan, maar typisch REALIS: in de juiste periode.

Het is begonnen in Leuven. Wij hebben daarna de tocht verder gezet naar Antwerpen. Op een gegeven moment kregen wij het gevoel dat dat een risico was, dat er te veel studentenvastgoed ging worden aangeboden. Dan is REALIS ook de eerste partij om er te willen uitgaan als het moet en om een mogelijk overaanbod tegen te gaan. Dan wachten we af en kijken we naar zones waar het wel noodzakelijk is.

Vandaag bijvoorbeeld is Leuven, in het bijzonder intra muros, nog steeds zeer interessant, als het project klopt qua prijs-kwaliteit. En in Brussel is er vandaag een zeer grote vraag. Een vraag die veel groter is dan het aanbod. Dat is dan ook de reden waarom REALIS daar weldra een groot project zal aansnijden om die vraag in te vullen.”

 

Heeft u vragen over rendementsberekening of de investeringsmogelijkheden bij REALIS?

 

Neem dan gerust contact met ons op