Beginnende investeerders vragen het zich wel eens af: ‘hoeveel geld heb ik nu eigenlijk nodig om te investeren in vastgoed?’ Het antwoord is eigenlijk vrij eenvoudig: zet enkel geld in dat u op lange termijn kan missen. Is dat niet voldoende voor uw investeringsvastgoed? En houdt u uw eigen inbreng eigenlijk liever lager? Dan is de hefboomfinanciering misschien dé oplossing. REALIS geeft even wat tekst en uitleg.
Het principe van de hefboom bij huurinkomsten
Wie investeert in vastgoed, kan ofwel het volledige bedrag inbrengen of een deel gaan lenen. Wie slim leent, en bijvoorbeeld 70% van de totale aankoopsom leent met een bulletkrediet, kan zijn nettorendement aanzienlijk verhogen. Een bulletkrediet is namelijk een aflossingsvrij krediet (straight loan), en dus een echt investeringskrediet. Combineer dit met marktconforme huurinkomsten en u creëert een situatie waarin u meer huurinkomsten ontvangt dan u maandelijks aan de bank moet terugbetalen.
VOORBEELD
Zonder lening
U koopt een unit aan € 200.000 (incl. alle kosten) en betaalt de aankoopsom volledig zelf. De netto huurinkomsten zijn jaarlijks € 6500 (beheerskosten en belasting reeds verrekend). Vergelijkt u de huurinkomsten met de eigen inbreng (100%), komt u uit op een rendement van 3,25% in het eerste jaar.
Met bulletkrediet
U koopt een unit aan € 200.000 (incl. alle kosten) en leent hiervoor € 140.000 (70%) aan 2,10% intrest, vast op 10 jaar. Eigen inbreng hierbij is € 60.000 (30%). De netto huurinkomsten zijn € 3000 (beheerskosten, belasting én intrestlast reeds verrekend). Dit is minder dan wanneer u niet leent, maar de eigen inbreng is dan natuurlijk veel lager. Vergelijkt u de huurinkomsten met de eigen inbreng (30%), komt u uit op een rendement van 5% in het eerste jaar. Aan het einde van de rit moet de resterende € 140.000 natuurlijk nog terugbetaald worden aan de bank. Dit kunt u oplossen door het pand terug te verkopen tegen de vervaldag van de lening, eigen middelen of een groepsverzekering aan te spreken of zelfs door opnieuw een lening aan te gaan. Mogelijkheden genoeg dus!
1 Bij dit type lening betaalt u maandelijks enkel de interestaflossing en betaalt u pas aan het einde van de looptijd de totale kapitaalsom.
In een notendop
Wat vaak verkeerdelijk verondersteld wordt is dat men een grote som geld nodig heeft om te kunnen investeren in vastgoed. Maar zoals in dit artikel wordt aangehaald is dit zéker niet het geval. U wilt een pand kopen dat bijvoorbeeld € 150.000 kost? Dan heeft u slechts € 45.000 nodig om dit via bovenstaande methode aan te kunnen schaffen. Waarom wacht u nog om uw zuurverdiende spaarcenten te laten renderen?